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Obtención de la renta neta mensual para inmuebles en renta
Para poder aplicar el Enfoque de Ingresos es necesario conocer la Renta Mensual del inmueble a valuar, la cual se determina por medio de un estudio de mercado de rentas.
Toda vez que se obtiene la Renta Mensual estimada, es necesario obtener la Renta Neta, la cual es la Renta Mensual menos todos los gastos o deducciones.
Las Deducciones o Gastos son:
a) Vacíos.
b) Impuesto predial.
c) Servicio de agua.
d,e) Conservación y mantenimiento.
f) Administración.
g) Energía eléctrica.
i) Depreciación fiscal.
j) Deducciones fiscales.
k) Impuesto sobre la renta.
Ejemplo:
Inmueble: Casa-Habitación de nivel medio
M2 de Construcción: 230 M2
a).- Renta bruta mensual estimada: $5,500.00 Renta real anual cobrada: $49,500.00
b).- Impuesto predial anual: $1,500.00
c).- El arrendador paga el servicio de agua potable (tarifa fija mensual): $50.00
d).- El inmueble tiene un valor físico de $1’1000.00 (terreno+construcción+inst. especiales),
el valor del terreno es de $350,000, se considera un porcentaje anual de conservación de 1% sobre el valor físico de la construcción + inst. especiales.
e).- Para gastos de administración se considera un porcentaje del 2% mensual.
f).- Energía eléctrica: $0.00
g).- Seguros: Valor neto de reposición del inmueble (sin terreno): $750,000, prima anual de seguro: 1.5%
h).- Considerar un 5% de depreciación fiscal anual sobre el Valor neto de reposición del inmueble (sin terreno): $750,000
k).- Impuesto sobre la renta: 25%
Procedimiento:
a).- Para vacíos, se tiene la renta real que se cobró en un año, la cual fue de $49,500.00, si la renta estimada es de $5,500.00/mes, entonces en un año sería $5,500.00×12=$66,000.00, se dejaron de pagar $66,000.00-$49,500.00=$16,500.00 al año, dividiendo entre 12, se dejaron de pagar al mes $16,500.00/12=$1,375.00, lo que representa un $1,375.00/$5,500.00×100=25%
b).- El impuesto predial anual es de $1,500.00, por mes es de $1,500.00/12=$125.00, lo que representa un $125.00/$5,500.00×100=2.27%
c).-El pago del agua potable es de $50.00/mes, lo que representa un $50.00/$5,500×100=0.91%
d).- Se considera un porcentaje anual de conservación del 1% sobre el valor físico de la construcción con instalaciones especiales y obras complementarias, se tiene un valor físico sin terreno de $1’100,000.00-$350,000.00=$750,000.00, aplicándole el 1% se tiene: $750,000.00×0.01=$7,500.00 anual/12=$625.00 mensual, lo que representa un $625.00/$5,500.00×100=11.36%
e).- Para gastos de administración se considera un 2% mensual, $5,500.00×0.02=$110.00
f).- La energía eléctrica la paga el arrendatario. $0.00, 0.00%
g).-El seguro aplica solamente al valor físico sin terreno, el porcentaje de la prima es de 1.5% anual, $750,000.00×0.015=$11,250.00 anual, para mensual se divide entre 12, $11,250.00/12=$937.50, lo que representa un $937.50/$5,500.00×100=17.04%
h).- Para el efecto de pago de ISR, se debe de hacer una deducción por la depreciación que ha sufrido el inmueble, el Artículo 40 de la Ley del Impuesto sobre la Renta especifica 10% de depreciación anual para inmuebles arqueológicos, artísticos, históricos o patrimoniales y un 5% para los demás casos (este porcentaje sobre el valor físico del inmueble sin terreno), por lo que para este caso se tiene: 0.05x$750,000.00=$37,500.00 anual, que mensual es $37,500/12=$3,125.00, lo que representa un $3,125.00/$5,500.00×100=56.81%. Este importe mensual se deducirá de la base para la aplicación del ISR.
Los datos calculados se vacían a la siguiente tabla:
Enseguida, se suman todos rubros desde b) a h) para obtener las deducciones fiscales (Vacíos no es deducible de impuestos)
Para determinar la Base gravable, se le restan a la renta bruta mensual las deducciones fiscales: $5,500.00-$4,972.50=$527.50
El Impuesto sobre la Renta se aplica solamente sobre $527.50, 0.25x$527.50=$131.88
Se suman todas las deducciones (a,b,c,d,e,f,g,k) lo cual da como resultado el importe que se le debe de quitar a la renta bruta para que pase a ser renta neta.
De acuerdo a la tabla anterior, a la Renta Bruta Mensual hay que descontarle $3,400.00 para poder cumplir con todas las deducciones, por lo que la Renta Neta Mensual es: $5,500.00-$3,400.00=$2,100.00
José Manuel Carrillo Hernández
Ingeniero Civil, Maestro en Ciencias en Ingeniería de la Construcción, Doctor en Ingeniería con especialidad en sistemas de planeación y construcción