Menu
Teoría del valor en valuación inmobiliaria
En el quehacer de la valuación inmobiliaria muchas veces nos preguntamos ¿de dónde provienen los métodos o enfoques de valuación?.
Es necesario estudiar la teoría del valor para poder comprender los métodos y técnicas de valuación y poder tener la oportunidad de enriquecerlos para que cada vez sea más científico el quehacer de valuador inmobiliario.
A continuación se revisa de forma condensada la teoría del valor desde sus primeros exponentes hasta su relación con la valuación inmobiliaria.
En un primer razonamiento, se debe de tomar en consideración que el valor no es un cristal transparente y estático, es la piel de un pensamiento vivo, el cual puede variar en color y contenido de acuerdo a las circunstancias y el tiempo en el que sea utilizado.
La Edad Media
En la edad media, Tomás de Aquino en la “Summa Teología” (1266-73) establece los conceptos de “valor real” y “el precio justo”, basados en consideraciones fundamentalmente morales.
Teoría del valor de los Mercantilistas
Los mercantilistas (siglos XVI, XVII y parte del XVIII) vinieron a representar una transición de los antiguos conceptos religiosos, morales y filosóficos de valor a conceptos seudo económicos de valor fundamentados en tres tipos de valores: los intrínsecos, los extrínsecos y los “naturales”.
Teoría del valor de los Fisiócratas
los fisiócratas, quienes están Interesados en la competencia y su efecto sobre el valor, consideran que es necesario tener un conocimiento básico de la oferta y la demanda y su influencia en el valor. Indica que la riqueza no tiene valor mas allá de la posibilidad de intercambio e incluye un elemento que antes no había sido suficientemente tomado en consideración, el trabajo.
Escuela Clásica de la teoría del valor
La escuela del valor clásica dice que la renta es considerada como un rédito que es determinado por el precio que recibe el propietario de un bien. El valor de esta mano de obra representada por las mejoras, podría ser calculado por una base de valor presente. Henry C. Carey Identifica la tierra como capital y establece que «el capital invertido en la tierra no difiere en algún aspecto del capital invertido en otra maquinaria». La renta «es el único interés para el capital invertido”. Es el primer americano que declaró que el valor es el costo de reposición depreciado.
Teoría del valor de la Escuela Austriaca
La escuela austriaca del valor, afirma que el valor de un “todo”, es decir, de un producto acabado, se deriva del valor de las partes componentes del mismo. Considera que el precio de mercado es un compromiso de preferencias marginales sostenido por la valuación subjetiva de compradores y vendedores. Eugen Von Böhm-Bawerk determina que el valor presente es la suma de descuentos de derechos futuros de ingresos de capital. Karl Menger dice que el valor es determinado por la utilidad marginal de la última unidad esencial para encontrar la demanda, independientemente del costo de producción, la cual puede considerarse correcto si se aplican las condiciones del mercado a corto plazo.
La Escuela Neoclásica
La escuela neoclásica de la teoría del valor, en su definición, vuelve a introducir el costo de producción al concepto de utilidad, elementos que afectan el equilibrio del valor de mercado en la interacción de la oferta y la demanda. Alfred Marshall indica que las fuerzas o causas económicas actúan al mismo tiempo, así como los factores que influyen en las fuerzas de la oferta y demanda. Por medio de Wesley Clair Mitchell observa que en factores como son el consumo, el empleo, la disponibilidad de capital, los intereses, en los precios y los valores se presenta un impacto periódico, el cual es ocasionado por las variaciones que ocurren en los ciclos de negocio, las cuales se miden por auges económicos, recesiones, depresiones, todo ello visto a la luz del bienestar social y la política gubernamental.
En el quehacer de la valuación inmobiliaria se tienen tres principales enfoques para determinar el valor de un inmueble: enfoque de mercado, enfoque físico o de costo y enfoque de ingresos. Se presenta a continuación la contribución de las teorías económicas del valor en la valuación inmobiliaria.
Enfoque de mercado
Presta atención a las fuerzas del mercado que actúan a corto plazo sobre la oferta y la demanda. Se relaciona con la concepción de Menger, de la escuela austriaca.
Enfoque físico o de costos
Está adoptado de la escuela clásica, dándose más énfasis sobre el costo de reposición que sobre el de reproducción, tal y como lo manifestó Henry C. Carey que el valor es el costo de reposición depreciado.
Enfoque de ingresos
Toma a la utilidad como medida de valor, y proviene de la Escuela Austriaca, sobre todo de Von Böhm-Bawerk, el valor presente es la suma de descuentos de derechos futuros de ingresos de capital.
José Manuel Carrillo Hernández
Ingeniero Civil, Maestro en Ciencias en Ingeniería de la Construcción, Doctor en Ingeniería con especialidad en sistemas de planeación y construcción