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Valor inmobiliario por el método de ratios de valoración
Ante la necesidad de obtener el valor inmobiliario, además de los enfoques tradicionales, se han desarrollado algunas metodologías, una de ellas es el método de ratios de valoración.
Este método consiste en identificar variables explicativas del valor de un inmueble, por ejemplo, una variable explicativa para una casa habitación pudiese ser el número de recámaras, la superficie de construcción, el número de garajes, etc.
Se debe obtener un ratio, razón o cociente entre el precio y cada variable explicativa, con lo que se obtiene la cantidad de valor por cada unidad de la variable explicativa. El producto del ratio obtenido por la cantidad de la variable explicativa del bien a valorar arrojará el valor buscado.
Ejemplo:
En la tabla se muestran seis inmuebles correspondientes a construcciones, se muestran los precios de oferta de cada uno de ellos, se han identificado dos variables explicativas: superficie del terreno y superficie construida, se han efectuado las sumatorias de los precios de venta, de las superficies del terreno y de las superficies construidas, que se muestran también en la tabla. Se presentan los valores de las variables explicativas para el sujeto.
En la tabla se muestran seis inmuebles correspondientes a construcciones, se muestran los precios de oferta de cada uno de ellos, se han identificado dos variables explicativas: superficie del terreno y superficie construida, se han efectuado las sumatorias de los precios de venta, de las superficies del terreno y de las superficies construidas, que se muestran también en la tabla. Se presentan los valores de las variables explicativas para el sujeto.
A continuación se determinan los ratios por superficie del terreno y por superficie construida.
Ratio Superficie del terreno: $8’400,000/2,020=$4,158.41
Ratio Superficie construida: $8’400,000/1,925=$4,363,63
Se determina el valor del sujeto tomando el ratio de superficie del terreno y por la superficie construida.
Valor por superficie del terreno: ($4,158.41)(280)=$1’164,354.80
Valor por superficie de construcción: ($4,363.63)(340)=$1’483,636.36
Determinación de las distancias Manhattan para las superficies de terreno
Para determinar cual de los dos valores obtenidos para el sujeto es la que se debe de usar, se determinan primero las distancias Manhattan para la superficie del terreno.
En esta tabla se presenta la multiplicación del ratio por superficie de terreno por cada una de las superficies de terreno de los inmuebles en oferta (comparables), obteniéndose un valor resultante.
Las distancias Manhattan se determinan con el valor absoluto de la diferencia de los precios de oferta de cada uno de los comparables y los valores obtenidos de la multiplicación del ratio por superficie de terreno por cada una de las superficies de terreno de los inmuebles en oferta. Se suman todas las distancias Manhattan, en este caso fue de $699,009.90.
Determinación de las distancias Manhattan para las superficies de construcción
En esta tabla se presenta la multiplicación del ratio por superficie de construcción por cada una de las superficies de construcción de los inmuebles en oferta (comparables), obteniéndose un valor resultante.
Las distancias Manhattan se determinan con el valor absoluto de la diferencia de los precios de oferta de cada uno de los comparables y los valores obtenidos de la multiplicación del ratio por superficie de construcción por cada una de las superficies de construcción de los inmuebles en oferta. Se suman todas las distancias Manhattan, en este caso fue de $1’276,363.64
El criterio para determinar con cual de los valores se debe de concluir es el que corresponde a la menor sumatoria de distancias Manhattan, que en este caso corresponde al ratio superficie del terreno ($699,009.90<$1’276,363.64), por lo que el valor del inmueble que se reportará será:
Valor del sujeto=$1’164,354.80
José Manuel Carrillo Hernández
Ingeniero Civil, Maestro en Ciencias en Ingeniería de la Construcción, Doctor en Ingeniería con especialidad en sistemas de planeación y construcción