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Estimación del valor de un terreno urbano por le método Gráfico o Rivera
Para la valuación de terrenos urbanos existen diversos métodos, el más usado es el enfoque de mercado, pero también existen otros métodos alternativos para efectuar una estimación de valor de un terreno urbano por medio del Valor de Calle.
Valor de Calle:
Es el Valor por metro cuadrado del terreno que se designa por la Dirección de Catastro dependiendo de la Zona donde esté ubicado el mismo.
Método Gráfico o Rivera:
a).- Desarrollado por el Ing. Rivera Martínez del Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco A.C.
b).- Método de aplicación sencilla y rápida
c).- La relación frente-profundidad máxima permisible es de 1:3, cuando se excede la misma, entonces se verá disminuído el valor de calle.
d).- Los factores fijos para cada dimensionamiento de frente como profundidad son: 1.2, 1.0 y 0.8, cuya suma es 3.0 (un terreno de fondo igual a tres frentes tiene un factor promedio de 1.0)
e).- El Valor de Calle se distribuye en el interior del lote mediante los factores mencionados con respecto a la medida del frente del terreno.
1.- Ejemplo para un terreno con relación frente-fondo 1:3
Se divide el terreno en tantos bloques de profundidad igual a la dimensión del frente, en este caso, como el frente es de 10 mts. y el fondo de 30 mts., se dividió en tres bloques de 10 mts. de profundidad cada uno.
Se puede observar en este ejemplo, que el valor de calle resultante al aplicar el procedimiento se mantuvo en el original de $1,000/m2, dado que se tiene una relación frente fondo exactamente igual a 1:3. Este método de valuación de terrenos urbanos arroja un valor de $300,000.00
2.- Ejemplo para un terreno con relación frente-fondo mayor a 1:3
Se puede observar en este ejemplo, que al aplicar el método de valuación de terrenos urbanos Rivera, el valor de calle resultante al aplicar el procedimiento se incrementó respecto al original de $1,900/m2, dado que se tiene una relación frente fondo menor a 1:3. Este método de valuación de terrenos urbanos arroja un valor de $533,520.00
Los factores a utilizar en el método Rivera, de acuerdo a la proximidad de los bloques en que se divida el terreno al frente de calle son:
3.- Encontrar el valor promedio por metro cuadrado de un lote cuyo valor de calle es de $1,500.00/m2 con medidas: 70 mts. de fondo y 10 mts. de frente
Se construye la siguiente tabla para mayor facilidad en el cálculo.
Valor por metro cuadrado: $645,000/700=$921.42
Se puede observar en este ejemplo, que el valor de calle resultante al aplicar el procedimiento se redujo considerablemente respecto al original de $1,500/m2, dado que se tiene una relación frente fondo mayor a 1:3. Este método de valuación de terrenos urbanos arroja un valor de $645,000.00
4.- Encontrar el valor promedio por metro cuadrado para un terreno urbano irregular con un valor de calle de $1,850.00
Se construye la siguiente tabla para mayor facilidad en el cálculo.
Valor por metro cuadrado: $615,680/512=$1,202.50
Se puede observar en este ejemplo, que el valor de calle resultante al aplicar el procedimiento se redujo considerablemente respecto al original de $1,850/m2, dado que se tiene una relación frente fondo mayor a 1:3 y además de existir una irregularidad. Este método de valuación de terrenos urbanos arroja un valor de $615,680.00
José Manuel Carrillo Hernández
Ingeniero Civil, Maestro en Ciencias en Ingeniería de la Construcción, Doctor en Ingeniería con especialidad en sistemas de planeación y construcción